【招标信用】宁德地区行政公署关于印发进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知

宁德地区行政公署关于印发进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知
宁署〔1999〕综135号
各县（市）人民政府、地直各单位：
　　《宁德地区行政公署关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》，已经省政府间政[1999]文124号文批准，现印发给你们，请认真组织实施。
　　附：《宁德地区行政公署关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的实施方案》
　　（此页无正文）
　　宁德地区行政公署
　　一九九九年八月十一日
　　附件： 
　　宁德地区行政公署关于 
　　进一步深化城镇住房制度改革 
　　加快住房建设的实施方案 
　　为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）和《福建省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（闽政[1998]32号）精神，结合我区实际情况，制订本实施方案。
　　一、深化我区城镇住房制度改革和加快住房建设的指导思想、基本原则与近期目标 
　　(一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我区区情的城镇住房断制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长意，不断满足城镇居民口举增长的住房需求。
　　(二）基本原则：坚持在国家和省里统一政策目标指导下，因地和宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
　　(三）近期目标：
　　1.全区所有县（市）1998年12月1日起停止住房实物分配，并逐步实行住房分配货币化。
　　2.1999年各县（市）住房公积金缴存比例应达到6%,2000年达到7%,有条件的县（市）可适当提高。
　　3.到2000年底全区城镇公有住房租金水平应当达到占双职工家庭平均工资的10%,1999年达到8%。有条件的市县可适当提高。各县（市）提租可与当地增加工资相结合。
　　4.到2000年底基本解决城镇人均居住面积不足6平方米的住房困难户，住房成套率沿海城市力争达到70%,山区县达到50%。
　　5.初步建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；建立和完善城镇住房抵押贷款制度。
　　二、深化我区城镇住房制度改革和加快住房建设的主要措施 
　　(一）停止住房实物分配。我区九县（市）从1998年12月1日起停止住房实物分配。根据国务院和省政府规定，停止住房实物分配后，房价收入比（即本县<市>一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的县市，可以对无房职工和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。房价收入比在4倍以下县（市）不发放住房补贴。目前我区九县（市）均不具备发放住房补贴条件，待条件具备后实行。
　　停止住房实物分配后，可对无房职工实行一次性工龄补贴。工龄补贴发放标准根据职工购买公房时的工龄折扣、职工工龄和职工住房面积标准等因素计算确定。计算工龄补贴的住房面积标准按闽政[1995]40号文件规定的住房面积控制标准的上限执行。工龄补贴资金从财政和单位可划转的原有住房建资资合和公有住房出售收入中解决。全额拨款和差额拨款的行政事业单位在实行一次性工龄补贴时，单位住房资金不足的部分，由单位向同级财政申请解决；企业和自收自支的事业单位可从单位住房建设资金、售房收入和公益金支付，不足部分经同级财政部门核准后在成本中列支。工龄补贴资金纳入住房公积金职工个人账户，由住房公积金管理中心统一管理。专项用于职工购建和大修住房。
　　计发工龄补贴标准为：一次性工龄补贴额=职工工龄×3.75×住房面积标准
　　工龄按职工在建立住房公积金制度前的工龄（虚年）计算。
　　(二）提高住房公积金的缴存比例和归集率。按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，建立健全住房公积金制度。各县（市）要加大公积金的缴交力度，以增加职工工资中的住房消费含量。1999年7月1日起各县（市）住房公积金缴存比例提到6%。2000年达到7%。有条件的县（市）和单位可适当提高。要积极采取措施，努力提高住房公积金的归集中，力争1999年沿海县（市）达到90%,山区县（市）达到70%以上。各级政府、财政部门在安排年度财政预算时，要把由财政列支的住房公积金纳入年度预算，并按期拨付；缴交住房公积金确有困难的单位，须经单位职工（股东）代表大会通过，并按规定分别报各县（市）房委会批准后方可暂缓交纳。各县(市）要进一步规范住房公积金的管理和使用。1999年9月底前，要实现住房公积金记帐、核算到个人，同时建立起严格的住房公积金使用的审核、审批制度。住房公积金要专款专用，严禁挪作它用。
　　(三）建立起新的住房供应体制。要根据家庭收入状况逐步建立起三个层次的住房供应体制。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。最低收入、中低收入及高收入家庭的具体界定办法由县（市）人民政府制定、报地区房改办备案。
　　廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建，租金实行政府定价。新建经济适用住房原则上只售不租、购房对象由县（市）房改部门审定。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
　　经济适用住房出售价格按保本微利原则确定，实行政府指导价。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下，其它费用不得摊入，以降低工程造价，促进销售。
　　购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由县（市）人民政府制定。
　　(四）继续推进租金改革。各县（市）要根据闽政[1998]32号通知精神，“到2000年底全省城镇公有住房租金应达到占双职工家庭平均工资10%”的要求，制订提租计划。1999年7月1日起把租金提到占双职工平均工资的8%,2000年提到10%。植金改革要考虑职工的承受能力，并与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的下岗职工、离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的玩抗内承等，可根据闽政办[1998]230号文件规定实行减免政策。
　　(五）搞好公房出售工作。按照闽政[1998]32号和宁署[1998]9号文件精神，继续搞对现有公有住房出售工作。从1999年起出售公有住房，不再执行标准价，一律按成本价出售。今后售房成本价应当逐步过渡到经济适用住房价格。对已腾空的旧公有住房，原则上只售不租，或作为单位提供的廉租住房。对于在1998年12月1日前已立项开工并将于1999平底之前吸工交付使用的单位自建住房，经房改部门认可后，允许各单位继续按照国务院《决定》规定的办法向职工出售。
　　机关、学校以及当地政府规定的其他企事业单位中不能分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按国家和当地政府有关规定执行。
　　(六）已购公有住房上市，要实行准开准入制。对已购公有住房、集资建房和经济适用住房的上市交易要根据国务院和省政府有关规定，实行准开、准入制度。有条件的县（市）要制订办法并报经省人民政府批准后方可放开已购公有住房、集资建房和经济适用住房的交易市场。各县（市）要对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，查清和纠正住房制度改革中的违纪违规行为，建立健全职工个人住房档案。
　　(七）做好集资建房产权界定和发证工作。各县市要根据闽政[1996]23号和闽政[1998]33号文件规定，制定集资建房产权界定办法，并报地区房委会审批。计算集资建房个人产权比例应考虑竣工当年职工购买公房所享受各种折扣之和。集资建的住房已竣工决算的，由单位统一持有关批复向当地房改办申请住房产权界定。
　　(八）加快经济适用住房建设步伐。各县（市）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则，搞好成片经济适用住房建设。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并按行政划拨方式供应。
　　各县（市）可根据国务院和省有关文件规定，结合本地实际，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房面积设计和装修标准，大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润。取消各种没有法律、法规规定的摊派、集资和收费；停止征收商业网点建设费；个人购买经济适用住房固定资产投资方向调节税适用零税率；水、电增容费按照“对等替换”原则，扣除原有基数，新增部分减半征收；其他经有权部门批准的行政事业性收费项目，在原有标准基础上减半征收。同时，不再无偿划拨经营性公建设施。
　　经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，采用竞争方式确定开发建设和设计、施工单位，以提高工程质量，控制成本。同时，要完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房使用说明书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度。
　　经济适用住房建设管理工作由当地房改或房地产，政主管部门负责。
　　(九）推行城市住宅集中统一建设。各县（市）人民政府要认真贯彻行署关于实行住宅集中统一建设的规定，搞好成片住宅综合开发配套建设。提倡、鼓励职工参加由县（市）人民政府组织的小区内统一集中集资建房。各县(市）从1999年起集资建房个人出资比例不得低于当年出售公有住房成本价的70%。随着职工工资中住房消费含量的不断提高，各县（市）集资建房应逐步过渡到个人按经济适用住房价格出资。1998年12月1日起土地部门一律停止单位新征土地集资建房，严格控制行政、事业单位挤占单位非住宅建设用地集资建房。对个别单位已征有土地，且符合城市规划，要求集资建房的，当地规划、房改部门要从严审批。
　　(十）扩大个人住房贷款的发放范围。我区所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
　　对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
　　完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　调整住房公积金贷款方向，只能用于职工个人购买、建造、翻建、大修自住住房贷款。
　　发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
　　(十一）加强物业管理，偏对台服务。加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。要加强住房售后的维修管理，按照建设部建住房[1998]213号文规定，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。
　　物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务；不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竟争机制，促进管理水平的提高。主管部门要加强对物业管理企业的监管。
　　三、县（市）进一步深化房改实施方案及其配套政策的报批 
　　(一）地直和各县（市）有关部门关于住房制度改革的各项配套政策的出台，必须经地区和县（市）房委会讨论同意后，联合发文。
　　(二）各县（市）人民政府要制订进一步深化城镇住房制度改革的实施方案，放开注房父勿市场管理办法，并报省人民政府批准后实施。
　　(三）各县（市）进一步深化城镇住房制度改革的实施方案应于1999年9月底前按规定上报审批，房改配套政策最迟年前出台实施。
　　四、加强领导、健全机构，严格监管，确保房改各项政策措施落到实处 
　　(一）各县（市）要切实加强对城镇住房制度改革和住房建设工作的领导。地区和县（市）住房制度改革领导小组统一更名为住房委员会（简称“房委会”），并适当调整组成人员，吸收工会代表和专家参加，领导城镇住房制度改革工作。房委会办公室设在建设或房地产行政部门，负责房委会的日常工作。
　　(二）加强舆论引导，做好房改宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证住房制度改革的顺利实施。
　　(三）严肃纪律，加强监督检查。对违反规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，公房私租牟取暴利等行为，监察部门要认真查处，从严处理。地区行政公署责成地区房委会办公室会同地区监察局监督本实施方案的贯彻执行。
　　五、1998年12月1日起，除经房改部门确认的单位集资建房项目外，各县（市）计划部门一律停止单位购建住房项目的审批。
　　六、以上实施方案适用于行政、事业单位，企业可参照执行。
　　七、本实施方案自下发之日起执行。我区原有的有关房改政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本实施方案为准。
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